L’analyse d’un terrain en droit de l’urbanisme est essentielle pour déterminer si la construction a une situation régulière ou non en droit de l’urbanisme, en totalité ou en partie.
Lorsque l’analyse met en valeur des éléments de construction irréguliers, il s’agit de déterminer quels sont les risques encourus en se posant les questions suivantes :
Existe-t-il un risque de démolition sur mon terrain ?
Ai-je le droit de modifier une construction « irrégulière » ?
Existe-t-il un risque de démolition sur mon terrain ?
Une action en démolition peut relever du juge pénal comme du juge civil.
L’action en démolition devant le juge pénal
Constitue une infraction le fait de réaliser des travaux soumis à permis de construire, ou à déclaration préalable, sans autorisation ou de les réaliser en méconnaissance de ces autorisations (par exemple, en réalisant une surface de plancher plus grande que celle déclarée et autorisée par un permis de construire).
Si le juge pénal peut ordonner la démolition ou la remise en état, il ne faut pas oublier que la sanction principale est constituée d’une amende visée à l’article 480-4 du Code de l’urbanisme et, en cas de récidive, une éventuelle peine d’emprisonnement de six mois.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale, le délai de prescription a été porté de 3 à 6 ans, à compter de l’achèvement des travaux.
Le nouveau délai de prescription 6 ans n’est toutefois pas applicables aux prescriptions qui étaient acquises lors de l’entrée en vigueur de la loi du 27 février 2017 précitée.
L’achèvement des travaux se prouve librement, notamment par des photographies pouvant être datées de manière certaines, des attestations de voisin certifiant la date etc.
Une fois la prescription acquise, aucune poursuite pénale ne peut être régulièrement intentée et aucune mesure de restitution ne pourra être prononcée.
L’action en démolition devant le juge civil
En matière civile, le contentieux de l’urbanisme est susceptible de reposer sur deux actions :
- une action initiée par la commune, aux fins de demander la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de ladite autorisation ;
- une action initiée par un tiers qui y a intérêt (le plus souvent un voisin), lorsqu’il y a absence ou violation d’une autorisation, aux fins de demander la démolition ou la mise en conformité de l’ouvrage litigieux.
Depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai de prescription en matière civile qui était auparavant de 10 ans a été porté à 5 ans.
Le point de départ de ce délai de prescription est en principe la date de manifestation du dommage ce qui correspond à la date d’achèvement des travaux, qui se prouve de la même façon qu’en matière pénale.
Ai-je le droit de modifier une construction « irrégulière » ?
Que doit-on comprendre lorsque l’on dit, en matière d’autorisation d’urbanisme, que l’irrégularité d’une construction a un caractère imprescriptible ?
Cela signifie que l’élément de construction irrégulier continuera à être considéré, sans limite de temps, comme irrégulier par les services de l’urbanisme de la commune ou de la préfecture tant que sa situation n’est pas régularisée.
Par exemple, une extension de maison qui n’a pas fait l’objet d’un permis de construire (alors même qu’un tel permis aurait dû être sollicité) conserve un caractère irrégulier vis-à-vis de l’administration même si des dizaines d’années ont passé et que les prescriptions pénale et civile sont acquises (Voire (1) Risques de démolition).
Il faut donc étudier les règles d’urbanisme en vigueur pour déposer une demande d’autorisation d’urbanisme qui permette de régulariser la situation de la construction irrégulière.
Selon la jurisprudence THALAMY, la demande de permis de construire de régularisation doit porter sur tous les éléments de construction édifiés sans autorisation (CE, 9 juillet 1986, Madame Thalamy, n° 51172).
Pour le dire autrement, si les règles d’urbanisme permettent de régulariser seulement une partie des éléments irréguliers, la demande de régularisation ne pourra pas être autorisée.
Mais alors que faire si une construction n’est pas régularisable ?
Les seuls travaux autorisés seront des travaux de maintien en état, éventuellement nécessaires à la sécurité, qui peuvent requérir une déclaration préalable (CE, 3 mai 2011, Ely, n° 320545). Les trois conditions cumulables suivantes doivent être satisfaites :
- la construction est insusceptible de régularisation ;
- la construction est ancienne ;
- la construction est à l’abri de toute action pénale ou civil (Voire : points ci-dessus).
L’autorisation d’urbanisme donnée au titre de ces travaux, s’ils sont soumis à une telle autorisation, relève d’une faculté de la commune, de sorte qu’elle n’est pas tenue de les autoriser.